מצד אחד שנת בחירות, מצד שני קורונה – איך יושפע שוק הנדל"ן בארה"ב?
מחקר שבדק את חמישים השנים האחרונות מגלה דפוסים מעניינים ברמות הביקוש לנדל"ן במהלך שנת בחירות ואחריה, ללא קשר לזהות המועמד המוביל או הנשיא הנבחר
הבחירות בארה"ב מאחורינו, ג'ו ביידן נבחר לנשיא, ורבים תוהים האם לתוצאות הבחירות תהיה השפעה על שוק הנדל"ן בארה"ב. אך בעוד מוקדם עדיין לסכם את השפעת מערכת הבחירות האחרונה על שוק הנדל"ן, ניתן ללמוד רבות מנתוני העשורים האחרונים ולזהות דפוסים שחוזרים על עצמם מדי ארבע שנים.
מחקר של חברת Meyers Research, שבדק את נתוני 50 השנים האחרונות (שבמהלכן נערכו שלוש עשרה מערכות בחירות), גילה שבשנת בחירות ניתן לראות ירידה חדה יותר במכירת בתים חדשים בנובמבר, לעומת שנים שאינן שנות בחירות. הנתונים מראים שבשנת בחירות מכירות בתים חדשים צונחות בנובמבר ב-15% לעומת אוקטובר שלפניו, בהשוואה לירידה של 8% בלבד בשנה שאחרי מערכת בחירות.
באופן מסורתי, קיימת עונתיות במכירות בתים בארה"ב. הביקושים הגבוהים ביותר לרכישת בתים חדשים הם בחודשים מאי-אוגוסט, ואילו הביקושים החלשים ביותר הם בחודשים נובמבר-פברואר. הבחירות בארה"ב מתקיימות מדי ארבע שנים בנובמבר, כלומר חודש שממילא חלה בו ירידה בביקושים.
זה לא מפתיע. בדומה למשקיעים בשווקים פיננסיים אחרים, גם משקיעי נדל"ן סולדים מחוסר ודאות. שנת בחירות מגבירה את תחושת חוסר הוודאות אצל המשקיעים, במיוחד כשהבחירות צמודות וכשלא ברור מי המועמד שיוביל את ארה"ב בארבע השנים הבאות. לכן, בתקופת מערכת בחירות משקיעים רבים בוחרים "לשבת על הגדר" וממתינים לראות מה יהיו תוצאות הבחירות. ככל שמערכת הבחירות צמודה יותר ופחות ברור מי מבין המועמדים ינצח, כך הקיפאון במכירות גבוה יותר.
היצע וביקוש – הגורם המשמעותי ביותר
מנגד, ניתן לראות שבשנה שלאחר מערכת בחירות הביקוש לדירות הוא הגבוה ביותר. משמע, לא מדובר בירידה בביקוש, אלא בביקוש כלוא של משקיעים שדחו את החלטתם בשל אי הוודאות. ניתן להסיק מהנתונים שתקופת בחירות אינה זמן טוב למכור נכסים, אך היא בהחלט עשויה להיות זמן מתאים לרכישת נכסים, שכן התחרות בשוק פחותה ולקונים יש כוח מיקוח גבוה יותר. בהתאמה, השנה העוקבת לשנת בחירות נחשבת לשנה טובה למכירת נכסים, מכיוון שהביקוש גבוה יותר ומחירי הנכסים עשויים לעלות.
נתונים אלה נותרים עקביים הן כשנבחר נשיא דמוקרטי והן כשנבחר נשיא רפובליקאי. כלומר זהות הנשיא הנבחר והשתייכותו לצד זה או אחר של המפה הפוליטית אינה משפיעה באופן מיוחד על שוק הנדל"ן למגורים. ההיצע והביקוש בשוק חזקים יותר, והם הגורם המשמעותי והמשפיע ביותר כשמדובר במוצר בסיסי כמו דיור.
האם צפויים שינויים בשוק הנדל"ן בעקבות בחירת ביידן?
השתייכותו הפוליטית של הנשיא הנבחר עשויה להשפיע בשני נושאים עיקריים: מדיניות ריבית ומיסוי. בנושא הריבית, לנשיא הנבחר יכולה אולי להיות אג'נדה מסוימת, אך בסופו של דבר הריבית נקבעת בידי יועצים כלכליים ואנשי מקצוע, משיקולים מקצועיים שאינם בהכרח תואמים את העדפות הנשיא.
בתחום המסים, הבדלי השקפה לא תמיד מתורגמים להבדלים בהתנהגות השוק. גם בתקופתו של דונלד טראמפ, שהוריד מסים, וגם בתקופת קודמו ברק אובמה, שהשאיר את המסים על כנם, מחירי הנדל"ן המשיכו לעלות.
כעת, בעיצומו של משבר כלכלי גלובלי, הסבירות שנראה העלאות ריבית או העלאות מסים בטווח הקרוב היא נמוכה ביותר. בתקופה שבה רוצים להניע את הכלכלה בוודאי שלא מעלים מסים – ולעתים אף מורידים אותם.
שינוי שכן ניתן לצפות לו בימים אלה, ועשוי לחזק את שוק הנדל"ן נקודתית, הוא העברת חבילת סיוע חדשה בעקבות משבר הקורונה. תוקפה של חבילת הסיוע הקודמת פג בסוף יולי, ומאז לא הצליח טראמפ להעביר חבילת סיוע חדשה המבטיחה דמי אבטלה מוגדלים וחבילות סיוע לעסקים קטנים. מכיוון שהפערים בין הדמוקרטים והרפובליקאים בנושא הסיוע אינם גדולים, צפוי שחבילת סיוע חדשה תאושר תוך זמן קצר.
ומה קורה בשנת בחירות שהיא גם שנת קורונה?
מכיוון שנובמבר רק בתחילתו, אין עדיין נתונים סטטיסטיים המעידים שנובמבר השנה דומה לחודשים מקבילים בשנים קודמות של בחירות. ידוע לנו כי השנה בעקבות הסגר רכישות בתים נדחו ממאי-יוני ליולי-אוגוסט, וכי מלאי הבתים למכירה היה נמוך מהרגיל בשל הקורונה, מה שהוביל לעליות מחירים באזורים מסוימים.
בשל הירידה הדרמטית במספר הבתים העומדים למכירה מאז פרוץ הקורונה, המחירים בספטמבר ואוקטובר המשיכו להיות גבוהים בדומה למחירים בקיץ, ומספר הימים שלהם בשוק עד המכירה המשיך להתקצר. האם שינויים אלה ישפיעו על התנהגות השוק האופיינית לשנת בחירות ולשנה שאחריה? מוקדם עדיין להגיד, אך זה בהחלט מסקרן.
