ההזדמנות הנדל"נית שלא רבים שמעו עליה

דווקא במדינות המתפתחות: ההזדמנות הנדל"נית שלא רבים שמעו עליה

כשהתיירות תחזור לקדמותה אחרי הקורונה, הביקושים בחלק מיעדי התיירות הנוסקים צפויים לעלות בהרבה על ההיצע. מי שישכיל לנצל זאת היום – ירוויח

כשמדברים על השקעות נדל"ן, רוב הציבור חושב מיד על רכישת דירה והשכרתה. אך עולם השקעות הנדל"ן רחב בהרבה, ומכיל בתוכו מגוון אפשרויות, כגון בניית בתים חדשים ומכירתם, השכרת משרדים וחנויות, הקמה והשכרה של מחסנים לוגיסטיים, השקעה במתחמי מגורים בחו"ל, ועוד. ענף נוסף של השקעות נדל"ן שהתפתח מאוד בשנים האחרונות בישראל ובעולם, אך פחות מוכר למשקיע הממוצע, הוא ענף המלונאות.

ההשקעה בעולם המלונאות מפתה. שוק התיירות הוא אחד השווקים הצומחים ביותר בעולם ב-50 השנים האחרונות, ועד להתפרצות הקורונה ראינו אותו צומח ביציבות עם ביקושים קשיחים לאורך שנים רבות. את הסיבות לכך כבר מנינו לא פעם: הצורך בחופשה ופעילויות פנאי הפך לצורך כמעט בסיסי בעולם המהיר והאינטנסיבי של ימינו, הטיסות הוזלו באופן ניכר, והתווספותם של מליארדים בסין והודו למעמד הביניים שיש לו כסף – כל אלה תרמו לצמיחתו המטאורית של ענף התיירות והפנאי העולמי.

תעשיית האירוח והמלונאות היא חלק מרכזי מענף התיירות ומשלבת שני עולמות: השקעות נדל"ן ועסקים מניבים. המלון פועל בנכס שהיבטים של מיקום, שווי, תחזוקה וכדומה משפיעים עליו כמו כל נכס נדל"ן אחר. אך בנוסף יש בו גם מרכיב של עסק מניב המייצר רווח לבעליו, בין אם מהשכרת הנכס לחברת ניהול או מהשכרת החדרים ומכירת שירותים ומוצרים נוספים באופן ישיר.

לנצל את המשבר

בשנת הקורונה ראינו את ענף התיירות, ענף עם צמיחה יציבה מאוד עד כה, סופג זעזוע קשה. ראינו ענפים נוספים שנפגעו קשה, כמו קמעונאות, מרכזים מסחריים ומשרדים, אך ענפים אלה כבר היו בדעיכה עוד קודם, והקורונה רק האיצה את התהליך. ענף התיירות לעומת זאת היה בצמיחה מתמדת, והקורונה היא מכה נקודתית שפגעה בו. אך ברור לכולם שעולם הפנאי והתיירות לא ייעלם, אלא בחלוף המשבר ימשיך לצמוח, גם אם בגרסאות ודרכים מעט שונות מאלו שהורגלנו אליהן וגם אם זה ייקח עוד זמן.

במצב כזה, אנו כמשקיעים יכולים להניח שקיימות ההזדמנויות טובות, כי מדובר בשוק שהערך שלו גבוה והוא צפוי להמשיך לצמוח,אך ספג זעזוע חיצוני בדמות הקורונה. באופן טבעי, במהלך משבר כזה ניתן למצוא בשוק מוכרים שלחוצים למכור ומחירים אטרקטיביים יותר מאשר לפני הקורונה.

ההזדמנות במדינות המתפתחות

כאשר בוחנים יעדים מתאימים להשקעה בנדל"ן למלונאות, יש מקומות יותר מסורתיים, מערביים ומפותחים כמו ניו יורק, רומא או פריז, שהם היעדים המתויירים ביותר בעולם, ולעומתם יש קונספט שהולך ותופס תאוצה של מלונות בוטיק לנופש במקומות פחות מפותחים. איי סיישל, האיים הקריביים וזנזיבר הם דוגמאות ליעדי נופש במדינות מתפתחות ופחות מתויירות, בהן נוצרה הזדמנות משמעותית למשקיעים.

מהי ההזדמנות? הכנסות המלונות במדינות המתפתחות מבוססות על תיירים המגיעים ממדינות המערב המפותחות – ארה"ב, אירופה, וכן, גם ישראל. לתיירים אלה יש כסף, הם מגיעים לטייל ולנפוש, והמחירים שהם מוכנים לשלם דומים למחירים שהיו משלמים בבירות אירופה הגדולות. מסיבה זו, מחיר לילה במלון בזנזיבר עשוי להיות דומה למחיר לילה במלון בברצלונה, ולפיכך הכנסות המלון במדינה המתפתחת יכולות להיות דומות להכנסותיהם של מלונות ביעדי התיירות המערביים המבוקשים. אך מנגד, הוצאות ההקמה והתפעול של המלונות במדינות הפחות מפותחות הן עדיין ברמה של עולם שלישי, עקב עלויות כוח האדם הנמוכות משמעותית. החיסכון בעלות העבודה מתבטא גם בעלויות השיפוץ והבנייה של המלון וגם בתפעול השוטף על ידי חדרנים, פקידי קבלה, עובדי מטבח, תחזוקה ועוד. כך נוצר פער גדול בין ההכנסות להוצאות ונוצרים רווחים ושולי ביטחון גדולים יותר מאשר במלונות המערב.

בנוסף, התיירות במקומות כמו איי סיישל וזנזיבר התפתחה מאוד רק בחמש או שש השנים האחרונות. הם עדיין לא מתויירים עשרות שנים ועדיין לא חוו התפתחות של התיירות כמו שראינו למשל בפיליפינים ובתאילנד ב-15 השנים האחרונות. במדינות מתפתחות שבהן המשכורות נמוכות ועלות המחייה נמוכה, גם הקרקעות עדיין זולות יותר, מרכיב משמעותי בהשוואה למלונות בערים הגדולות. כך לדוגמה, כשבונים מלון בתל אביב, עלות הקרקע בהשקעה גבוהה מאוד בהשוואה למדינות כמו זנזיבר או טנזניה, בהן הקרקע זולה משמעותית.

עוד סיבה לאטרקטיביות ההשקעה במדינות המתפחות היא הגידול המהיר במספר התיירים, הגבוה בהרבה מקצב הגידול במספר המלונות ומקומות הלינה. הסיבה לגידול בביקוש לעומת ההיצע היא כמובן שבנייה של מלון חדש לוקחת זמן רב, לעומת היכולת להגדיל את מספר התיירים שניתן לבצע תוך זמן קצר.

חוקי משחק שונים

כמו בכל השקעה במדינה זרה, כשמשקיעים בנדל"ן במדינות מתפתחות צריך להכיר את חוקי הבנייה המקומיים, להכיר את חוקי המיסוי ולדעת האם יש אמנות מס או הסדרי מס בין ישראל ואותה מדינה, להבין עם מי מדברים ומול מי עובדים, איך עובר הכסף לשם, האם קל להכניס למדינה כספים ולהוציא ממנה כספים אחר כך, באיזה מטבע עובדים ועוד. החוקים במדינות המתפתחות שונים מאוד מהחוקים בישראל, והרבה יותר קשה להגיע אל המידע הרלוונטי מאשר במדינות המפותחות שבהן המידע זמין ונגיש יותר.

מאידך, המדינות הללו זקוקות מאוד לכסף הזר לקידום המדינה, ולרוב מעודדות השקעות ועוזרות למשקיעים הזרים באמצעות מענקים, הטבות מס, ואף ליווי של המשקיעים. כך שההזדמנות גדולה מאוד.

זנזיבר כמקרה מבחן

בזנזיבר לדוגמה, מאז שנת 2013 ועד פרוץ הקורונה חל גידול של כ-20% במספר התיירים מדי שנה. בעקבות העלייה בביקוש, הוקם בשדה התעופה טרמינל חדש שנפתח השנה, וכבר החל פיתוח של שדה תעופה נוסף. יש בנייה מואצת של תשתיות וכבישים, ניתן לראות השקעות רבות של סין, ונפתח קו טיסות ישירות ממוסקבה, משם מתכננים להטיס שני מיליון תיירים בשנה לטנזניה וזנזיבר. כיוון שכלכלת זנזיבר בנויה בעיקר על תיירות וכסף זר, ניתנים תמריצים רבים במיסוי והוקם גם גוף שכל תפקידו לעזור למשקיעים הזרים.

עם נתונים כאלה, ותחזיות להתאוששות מלאה של ענף התיירות העולמי ממשבר הקורונה עד 2025, השקעה בנדל"ן מלונאי במדינות מתפתחות נראית בהחלט אופציה מעניינת.